Sprzedaż lub zakup nieruchomości to zawsze poważne wyzwanie. Warto zatem dobrze się do niego przygotować i sprawdzić, jak powinna wyglądać umowa sprzedaży mieszkania bądź domu.
Porozumienie w sprawie sprzedaży i zakupu nieruchomości nie może zostać zawarte w dowolnej formie. Zgodnie z przepisami musi mieć postać aktu notarialnego, który jest w tym wypadku jedynym dokumentem zapewniającym skuteczność czynności prawnej. Inaczej wygląda jednak sytuacja w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Pytanie zatem, jak przygotować taki dokument i czym różni się od ostatecznej umowy sporządzonej przez notariusza?
Strony transakcji na rynku mieszkaniowym nie od razu umawiają się u notariusza, aby sporządzić akt notarialny i przenieść prawo własności nieruchomości. Najczęściej, zwłaszcza jeśli kupujący wspomaga się kredytem hipotecznym, podpisywana jest przedwstępna umowa kupna mieszkania. Stanowi ona wstępne oświadczenie woli, poprzez które strony zobowiązują się zawrzeć ostateczną umowę kupna-sprzedaży. Dzięki niej, gdy jedna ze stron nie wykona zobowiązania, druga będzie mogła skutecznie dochodzić swoich roszczeń.
Wzór umowy przedwstępnej może zaproponować jedna ze stron lub pośrednik uczestniczący w transakcji, przy czym jej podstawowe zapisy określa Kodeks cywilny, zgodnie z którym w takim dokumencie trzeba określić:
Umowę przedwstępną można uzupełnić również o inne dowolne elementy, przy czym nie może ona zawierać zapisów niezgodnych z prawem i niemożliwych do spełnienia przez strony. Przyjmuje się jednak, że powinna zawierać przede wszystkim postanowienia przyszłej, ostatecznej umowy w formie aktu notarialnego. Dobrze zatem, jeśli znajdują się w niej informacje na temat mieszkania (adres, stan zabudowy, powierzchnia i cena), a także pełne dane osobowe stron transakcji oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
W umowie przedwstępnej można również zobowiązać nabywcę nieruchomości do wpłaty zaliczki lub zadatku. Wówczas ważne jest określenie, jak powinna być dokonana płatność na rzecz sprzedającego.
Choć Kodeks cywilny nie narzuca obowiązku wskazania daty zawarcia umowy przyrzeczonej, strony transakcji dla własnego bezpieczeństwa powinny umieścić taką informację w umowie przedwstępnej. Co ważne, powinien być to termin precyzyjnie określony, niepozostawiający pola do swobodnej interpretacji zapisu.
Datę zawarcia umowy przyrzeczonej można ustalić na kilka sposobów, na przykład wskazując konkretny termin, w jakim ma zostać podpisana umowa ostateczna, albo datę graniczną, do której musi zostać zawarta. Warto zaznaczyć, że strony mogą wskazać zarówno datę podpisania dokumentu, jak i warunek, którego spełnienie umożliwi dopełnienie tej formalności.
W przypadku umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego strony nie muszą martwić się tym, jakie elementy zawrzeć w dokumencie i w jaki sposób to zrobić. Akt notarialny sporządza notariusz, który dba o poprawność zapisów i ich zgodność z obowiązującymi wymaganiami.
W akcie notarialnym, podobnie jak w umowie przedwstępnej, wskazuje się informacje o nieruchomości i stronach umowy, cenę, sposób zapłaty i datę wydania mieszkania. Notariusz opisuje w nim też dokumenty przedłożone przez strony, a także załącza do niego wniosek do sądu wydziału ksiąg wieczystych. Na podstawie takiego wniosku zostanie dokonana zmiana właściciela w związku z zawarciem umowy sprzedaży.
Należy podkreślić, że wymagania co do konstrukcji aktu notarialnego i umowy przedwstępnej są jednakowe, niezależnie czy transakcja dotyczy domu, czy mieszkania.
